NVM No Risk-clausule

Wat houdt de No Risk-clausule precies in? Is het alleen in het voordeel van de koper? Wordt het vaak toegepast? Hoe gaat het in zijn werk? En wat is onze ervaring en die van onze klanten hiermee? Dit zijn terechte vragen. Wanneer je gaat googelen vind je deze antwoorden niet terug. Graag willen wij onze klanten en volgers die hier benieuwd naar zijn, deze clausule eens duidelijk en uitgebreid uitleggen. Zijn er ná het lezen van dit stuk toch nog vragen, schroom dan niet om ons te contacten, want we helpen je graag! De No Risk-clausule kan worden toegevoegd aan de standaard koopovereenkomst voor een woning of appartement indien dit tijdens onderhandelingen is overeengekomen.

Wat houdt de No Risk-clausule precies in?

De clausule is ooit bedacht om de twijfel over de verkoop van je eigen woning tijdens de aankoop van een nieuwe woning weg te nemen. Makkelijk gezegd, houdt de clausule in dat wanneer jouw eigen woning niet voor een afgesproken datum is verkocht, je dan het nieuwe huis niet hoeft te kopen (voorbehoud verkoop eigen woning). Je kunt dan dus de koop ontbinden op basis van het No Risk artikel. Je eerste reactie zou kunnen zijn, maar wat heeft de verkoper er dan aan? Welnu, aangezien de koper nog afhankelijk blijft van de verkoop van de oude woning, blijft de verkoper wel zijn eigen woning ondertussen gewoon te koop aanbieden met de kans een ‘betere’ koper te vinden. Dus in die zin is er voor beide partijen géén risico. Kortom; de NVM No Risk-clausule biedt de verkoper de mogelijkheid om door te gaan met de actieve verkoop van zijn woning. Er mogen bezichtigingen plaatsvinden en er kunnen zelfs nieuwe onderhandelingen gevoerd worden.

Is het alleen in voordeel van koper?

Nee. We moeten vooral kijken in welke woningmarkt we ons bevinden. In een oververhitte woningmarkt kan een NVM No Risk-clausule voor verkoper gunstig zijn. Sterker nog, Teer is afgelopen zomer de aanjager geweest in Noord Holland om deze clausule te promoten bij verkopers. Namelijk toen de woningmarkt op zijn piek was. Waarbij de extreme krapte ‘veel meer vraag dan aanbod’ een probleem werd. Uitleg: Je ging pas je huidige woning verkopen wanneer je een andere woning aangekocht had. De concurrentie tussen potentiële kopers was echter enorm en het was moeilijk er tussen te komen. Teer opteerde toen voor de NVM No Risk-clausule speciaal voor verkopers, want met deze clausule kon doorstroom op de huizenmarkt bevordert worden. Bij deze clausule neemt de verkoper het voorbehoud ‘Verkopen onder voorbehoud van aankoop nieuwe woning’ op. Dit betekent dat de verkoper met een gerust hart op zoek kan naar een nieuwe woning met de wetenschap dat zijn eigen woning verkocht is. Bij een verhitte woningmarkt is overbieden van toepassing, maar hoeveel kun je bieden als je nog niet weet voor hoeveel je eigen woning verkocht gaat worden. Resumé in plaats van dat eerst iedereen gaat wachten op het juiste aanbod, komt er op deze manier ineens veel meer aanbod want iedereen die in hetzelfde schuitje zit, gaat zijn woning alvast verkopen en zo ontstaat er nieuw aanbod en trek je het slot van de markt af.
Als een verkoper overeenstemming heeft bereikt met een koper wordt in de koopovereenkomst een clausule opgenomen waarbij wordt omschreven dat de verkoper bijvoorbeeld 6 maanden de tijd krijgt om een nieuwe woning aan te kopen. Lukt dit niet? Dan kan een verkoper de koopovereenkomst ontbinden of de termijn van het voorbehoud verlengen. Met deze clausule wordt het voor verkopers mogelijk om eerst te verkopen en pas daarna te kopen, zonder het risico om dakloos te worden!

Koper aan het woord: “Wij hadden met Rick de woning bezichtigd, wilden er daarna 100% voor gaan maar mijn vrouw twijfelde teveel over of onze bestaande woning wel genoeg zou opbrengen. Vervolgens kwam Rick bij ons thuis en wees ons toen op de NVM No Risk-clausule. Dit heeft mijn vrouw toen over de streep getrokken om alsnog een bieding uit te brengen en met resultaat, want 2,5 week later is ons eigen huis door Teer verkocht boven de vraagprijs en zo hebben wij zonder risico deze stap kunnen nemen. Wij waren blij verrast en wisten van te voren niet van deze mogelijkheid af”.

NVM No Risk-clausule en overige voorwaarden

In een oververhitte huizenmarkt waarbij er meer kopers dan verkopers zijn, wordt een bod met No Risk-clausule vanuit de koper door de verkoper gelijk van tafel geveegd. Er staan in een oververhitte woningmarkt kopers in de rij en er wordt doorgaans door de verkoper voor een koper gekozen met de beste voorwaarden. Ook wel een verkopersmarkt genoemd. Echter wanneer het een kopersmarkt betreft, bijvoorbeeld dankzij stijgende hypotheekrente, hoge energiekosten, indien van toepassing hoge verbouwingskosten, et cetera en dus minder kopers, dan zal de No Risk clausule vaker worden ingezet. In die markt zijn we nu beland.

Wordt het vaak toegepast?

Na het lezen van bovenstaande wordt het steeds duidelijker, het is dus vooral afhankelijk welk type woningmarkt er gaande is. Eigenlijk kan de No Risk-clausule altijd worden toegepast. Wanneer het een verkopersmarkt is, zal dit ten gunste zijn van verkoper en het woningaanbod, je helpt elkaar en vraag en aanbod komt meer in balans.
En wanneer het een kopersmarkt betreft, zal de No Risk-clausule vooral in het voordeel van de koper zijn. De verkoper loopt echter geen risico, omdat hij de woning in de verkoop houdt om mogelijk een betere koper te vinden.

Hoe gaat het in zijn werk? 

Vanuit koper: je brengt een bod uit onder voorbehoud van de NVM No Risk-clausule. Indien er na de onderhandeling overeenstemming wordt bereikt over de koopsom, aanvaardingsdatum en voorwaarden wordt de koopovereenkomst door verkopend makelaar opgesteld. Hierin wordt een extra artikel opgenomen (de NVM No Risk-clausule), waarin staat dat je de koop kosteloos kunt ontbinden wanneer er binnen de afgesproken termijn (bijvoorbeeld 6 maanden) geen koper voor jouw eigen huis is gevonden.

Vanuit verkoper: aan de clausule wordt nog een tweede lid toegevoegd. Hierin wordt bepaald dat de verkoper de mogelijkheid behoudt om zijn huis te blijven aanbieden om zodoende een eventuele betere aanbieding te ontvangen van een tweede koper. Mocht dit gebeuren, dan krijgt de eerste koper nog altijd de gelegenheid om de woning tegen de eerder overeengekomen voorwaarden te kopen. Kiest de eerste koper hiervoor, dan moet er binnen 48 uur na de mededeling een getekende overeenkomst liggen.

De NVM No Risk-clausule is zo opgebouwd dat de verkoper door mag gaan met de verkoop van zijn woning. De verkoper mag de eerste koopovereenkomst ontbinden zodra hij zijn woning aan een tweede koper heeft verkocht. ‘Verkocht’ betekent in dit geval dat er een door partijen ondertekende koopovereenkomst ligt.

Als vervolgens de verkoper/makelaar de woning tegen, in zijn ogen, gunstigere voorwaarden kan verkopen, stelt de makelaar de eerste koper voor de keuze: doorgaan met de transactie zonder No Risk of de koopovereenkomst ontbinden. Als de eerste koper ervoor kiest om door te gaan met de koop, dan moet hij de koopovereenkomst binnen twee (werk)dagen onvoorwaardelijk maken. Dit betekent dat koper afstand doet van alle ontbindende voorwaarden, waaronder de NVM No Risk-clausule en het financieringsvoorbehoud. Als de koper hier niet voor kiest, is de eerste koop ontbonden en voert de verkoper de al met koper twee gesloten overeenkomst verder uit.

De verkoper mag de eerste koopovereenkomst ontbinden zodra hij zijn woning aan een tweede koper heeft verkocht. ‘Verkocht’ betekent een door partijen ondertekende koopovereenkomst. Wij gaan er hierbij van uit dat zowel koper als verkoper een particuliere partij is. Met het oog op de drie dagen bedenktijd van de tweede koper wordt vaak gewacht met de mededeling aan de eerste koper tot na het verstrijken van de drie dagen bedenktijd. Hiermee wordt voorkomen dat de tweede koper de koop ontbindt in de bedenktijd, terwijl de eerste koper ontbindt met een beroep op de NVM No-Risk clausule.

En wat is onze ervaring?

Onze ervaring met 6 kantoren is dat er genoeg voorbeelden en succesverhalen zijn. Maar een van de lastigste vragen om te beantwoorden blijft; hoe lang de termijnen van de clausules (No Risk en financieringsvoorbehoud) moeten worden. In de eerste plaats is dit een partijafspraak, koper en verkoper moeten hier samen goede afspraken over maken en wij als makelaar zullen hierin adviseren en bemiddelen. Zo kunnen partijen afspreken dat het financieringsvoorbehoud net zo lang duurt als de No Risk-clausule. Ook kan er een flexibel voorbehoud worden gemaakt, zodat het financieringsvoorbehoud zowel van de verkoop van de woning van koper afhankelijk is, maar ook een uiterste datum kent om onzekerheid over het aflopen van een voorbehoud te voorkomen.

De eerste koper kan weleens verrast worden doordat ze de keuze moeten maken of ze de koop onvoorwaardelijk willen maken. Het laten vallen van een financieringsvoorbehoud én de No Risk-clausule is immers niet voor iedereen mogelijk.

Aan de andere kant zou het voor een verkoper kunnen betekenen dat hij gebonden is aan de in zijn ogen ‘mindere’ partij. Als de eerste koper alleen afstand zou hoeven te doen van de No Risk-clausule, zit verkoper nog wel tot het einde van het financieringsvoorbehoud in onzekerheid of de koop doorgaat.
Het voortzetten van de verkoop zou dan in de praktijk geen zin hebben. En zou koper alsnog ontbinden, dan is de ‘betere’ koper meestal al afgehaakt…

Eindoordeel, risico of geen risico?

Bij het aangaan van een koopovereenkomst onder de No Risk-clausule is het gewoonweg goed opletten wat je precies afspreekt en dient de makelaar goed de afgesproken termijnen in de gaten te houden. Want ben je te laat met ontbinden dan moet je alsnog afnemen. Reageer je niet op de mededeling dat er een andere koper is gevonden loop je jouw droomhuis wellicht alsnog mis. Ook hiermee is de hulp van een NVM makelaar waardevol.